楼市微刺激超预期，10月房企业绩现逆转

        9月底央行出台信贷松绑政策，这一政策尚未带给购房者7折利率的实际利好，但是这轮“微刺激”在心理上加速了一群买房者入市的步伐。10月以来，上市房企业绩出现了大逆转。

前九月库存高企

        前三季度，上市房企的业绩一片惨淡。库存高企、利润下滑，成为重要标签。

        根据wind统计数据显示，已经公布三季度报告的上市房企业绩显示，归属母公司股东的净利润共446.92亿元,同比下降7.18%。其中万科、保利、招商和金地，净利润同比下滑10.16%。

        库存方面，上市房企存货总计为2.3万亿元,比去年同期的1.9万亿元增长了4000亿元,同比涨幅达21.05%，万科、保利、金地、招商四家老牌龙头房企仍高居前四位,存货分别为3512.35亿元、2750.22亿元、943.50亿元以及862.24亿元。

        和库存高企对应的是房企销售完成率不足。

        金地集团发布今年前三季度财务报告，其中，今年前9月，金地集团营业收入149亿元，同比下降17.67%，而归属上市公司股东净利润4.45亿元，同比大幅下滑近4成。

        以金地集团为例，前三季度，金地累计实现签约面积226.8万平方米，累计签约金额285.2亿元，同比分别下降8.77%、10.54%。2014年全年金地集团的销售目标设定为600亿元，如果按照今年前三季度销售金额计算，其仅完成不到年度销售目标的48%。

        上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，从房企前三季度销售业绩的完成情况看，除了部分大房企业绩勉强优秀外，其余的相比往年，表现非常不理想。一方面是房企去库存的通道比较狭窄，进而销售进度难以跟进。另一方面是部分房企需要依赖较大的营销费用和价格折扣才能实现成交量上升，相应的成本比较高，并挤压了盈利空间。另外，部分房企之所以业绩不好，在于对今年期望过大，所以制定了一个不切实际的销售目标。

十月业绩现逆转

        有房企人士表示，前三季度，除了万科、恒大等房企，大多数企业全年完成情况不理想，业内一度为房企最后两个月的销售压力感到“捉急”。但是进入十月以来，“微刺激”刺激并释放了一部分需求，不少房企销售业绩表现极好。

        以万科为例， 10月单月，万科实现销售面积190.6万平方米，销售金额220.9亿元。分别较去年同期增长13.6%和27.3%。　数据显示，10月单月销售额220亿元创万科历史以来第二高，仅落后于2014年1月的276亿元。就十一黄金周数据来看，万科较2013年同期增长一倍多，认购量是来访量的120%。

        万科发布10月业绩当晚，广东保利董事长余英在微博的喊话告诉市场，接下来是各显神通的日子。“2014还有2个月，你们猴急啥呀？”不少业内人士感觉到保利风雨欲来的销售冲刺。

        根据亿翰智库提供数据显示，截至10月底，恒大完成全年销售目标100%，中海地产完成率87%，万科为85%。数据显示，1-10月销售业绩排行榜TOP20的企业中，四成企业业绩完成率达80%。

        分析人士称，不少房企自10月份借着一波政策高潮加速推盘，导致单月成交量突增。

        严跃进表示，从时间节点看，在9月下旬各大房企积极推盘，进而使得10月份可售量比较大。购房者可选房源多，利好成交量上升。其次、央行救市为10月成交行情的点燃注入了正能量。尤其是在一线城市的大房企， 10月的去化压力非常小。此外，限购政策逐渐放松下，市场预期的扭转会使得房企的营销压力减小。过去对于一些售楼处而言，需要磨破嘴唇来怂恿购房者入市。但目前市场或出现一个新拐点，那么房企的价格策略上会更趋于强硬。值得关注的是，进入10月以来，龙头房企拿地节奏加快。

        另一方面，10月来，20大标杆房企中，万科、保利、首开分别拿地。从9月开始，包括万科远洋等已经连续多次出手拿地。

        中原地产市场研究部统计数据显示，10月全月一线城市土地成交27宗，合计成交规划建筑面积293.96万平米。虽然因为长假影响，成交面积低于9月。但成交均价则创造最近2年除2014年1月份的最高点

        这27宗土地成交楼面价达到了9367元/平方米，仅次于2014年1月份的高点，其中溢价率也达到了33.7%。其中，住宅用地成交9宗，平均楼面价达到了15906元/平方米，楼面均价创造了历史单月最高纪录。

        上述数据称，虽然土地成交总量因为供应量影响出现下调，但整体看溢价率有所上行，土地市场在10月份有复苏的变化。

        某龙头企业投资部负责人称，今年上半年，企业给的拿地态度极为保守，几乎是不参与，但是9月份以后，开始下放投资目标，不难看出房企对于市场的判断有了变化。